A Associação Comercial e Empresarial de Toledo (ACIT) realizou na quinta-feira, dia 23 de abril, a palestra “Reforma Tributária: impactos nos aluguéis e setor imobiliário”. O encontro foi realizado no auditório da Pontifícia Universidade Católica do Paraná (PUC-PR), e contou com a presença de empresários, contadores, estudantes e profissionais do mercado imobiliário.

A palestra foi conduzida por Nikolas Duarte Rosa, economista especializado em Direito Tributário, com vasta experiência como professor e redator em diversas instituições. Consultor tributário atuante em órgãos como Conselho Regional de Contabilidade do Paraná e Santa Catarina e SESCAP-PR, ex-Gerente de Mercado da Invest Paraná, responsável pelo Programa Paraná Competitivo e incentivos fiscais, sócio da Taxes Orientação e Treinamentos e Taxes Consultoria Tributária.

O evento foi aberto pelo presidente da ACIT, Ademir Kopeginski, que destacou a relevância do tema para o momento atual. “Uma palestra voltada à orientação do nosso empresário para se preparar para esse cenário que está se aproximando, considerando as dificuldades enfrentadas, especialmente na interpretação dessa legislação”, afirmou.

Na sequência, o economista Nikolas Duarte Rosa deu início à sua apresentação, trazendo uma análise detalhada sobre as mudanças no sistema tributário e seus impactos no setor.

Durante a apresentação, foram abordados os principais pontos das Leis Complementares nº 214/2025 e nº 227/2026, além das mudanças estruturais no sistema tributário nacional.

Inicialmente, o palestrante contextualizou o modelo atual de tributação no Brasil, destacando a fragmentação do sistema, com a incidência de tributos como ICMS, ISS, PIS/PASEP e Cofins, além da existência de diferentes regimes e alíquotas entre estados e municípios. Segundo ele, esse cenário gera desafios operacionais, especialmente para contadores, que precisam lidar com regras distintas e constante atualização legislativa.

Na sequência, foi apresentada a evolução histórica da reforma tributária, desde a Constituição de 1988 até os avanços recentes. A PEC 45/2019 foi destacada como base da reforma, propondo a criação do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e a substituição de cinco tributos. Também foi mencionada a PEC 110/2019, que trouxe a proposta da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS).

Com a aprovação da Emenda Constitucional nº 132/2023 e Lei complementar 214/2025, a reforma passou a ter diretrizes definidas, com previsão de criação do IBS e da CBS. A regulamentação segue em andamento com implementação gradual prevista até 2033. Entre as principais mudanças, está a substituição do ICMS e ISS pelo IBS, tributo de competência compartilhada entre estados e municípios, e a criação da CBS, de competência da União, substituindo PIS e Cofins. Ambos terão incidência ampla sobre bens e serviços e seguirão o princípio da não cumulatividade.

O período de transição foi detalhado, com início em 2029 e conclusão em 2033, quando os tributos atuais serão extintos e o novo sistema estará plenamente em vigor. “Durante esse processo, haverá redução gradual do ICMS e ISS e aumento proporcional da participação do IBS.”, explicou Nikolas.

A palestra também destacou a obrigatoriedade de emissão de documento fiscal eletrônico para operações com bens e serviços, além da implementação de códigos específicos (CST e CclassTrib) a partir de 2026 para identificar tratamentos tributários diferenciados.

No que diz respeito à incidência dos novos tributos, Nikolas ressaltou que o IBS e a CBS incidem principalmente sobre operações onerosas, como compra e venda, locação, prestação de serviços e outras formas de fornecimento com contraprestação.

Impactos no setor Imobiliário

No âmbito do setor imobiliário, o palestrante detalhou regras específicas de tributação. “A legislação estabelece critérios para enquadramento de pessoas físicas como contribuintes, considerando fatores como volume de operações, número de imóveis e receita com locações.” Também foram apresentadas hipóteses de incidência, como alienação de imóveis, locação, construção civil e intermediação imobiliária.

Um dos destaques foi o mecanismo do redutor de ajuste, criado para evitar cumulatividade na transição do sistema, acompanhando o imóvel em operações sucessivas e reduzindo a base de cálculo dos tributos. Também foi apresentado o redutor social, com deduções fixas para imóveis residenciais novos, lotes e locações, como forma de incentivar o acesso à moradia.

Outro ponto abordado foi o regime de caixa para incorporações imobiliárias e parcelamento do solo, no qual os tributos são pagos conforme o recebimento das parcelas, preservando o fluxo de caixa das empresas.

Por fim, foram apresentadas as regras de transição para contratos e operações iniciadas antes da vigência plena da reforma, além dos impactos no Regime Especial de Tributação (RET), que continuará existindo, mas com adaptações em razão da substituição de tributos como PIS e Cofins.

O evento “Reforma Tributária: impactos nos aluguéis e setor imobiliário” integrou uma série de debates promovidos em Toledo, com o objetivo de manter a classe empresarial informada e preparada para as transformações já em curso. A iniciativa contribui para decisões mais seguras, conscientes e estratégicas dentro de um cenário de mudanças no mercado.

Fonte: ACIT